万达商管更新招股书：在管417个万达广场 上市前估值1800亿元

发布时间：2025-07-05 22:08:58 来源：别有风味网 作者：综合

4月22日，商管书管市前处于风口浪尖的更新个万估值万达商管更新赴港上市招股书，、招股摩根大通、达广瑞信为联席保荐人。场上4月21日，亿元万达商管向香港联交所提交的商管书管市前上市申请材料处于“失效状态”引发市场关注。对此，更新个万估值万达商管回应称：“目前上市进展有序推进中，招股会尽快按香港联交所要求更新提供申报材料。达广”

万达上市一波三折，场上2014年12月23日，亿元万达首次登录资本市场并成为当年港交所最大IPO。商管书管市前2016年9月，更新个万估值万达商业从港交所退市，招股此前的2015年8月推动万达商业国内A股上市。2021年3月24日，万达商管撤销回A上市，开始启动赴港上市。2021年3月23日，万达商管成立，成为新的上市主体。同年10月21日，万达商管递交招股说明书。今年4月21日，公司上市材料再度失效，引发市场关注。

按截至2020年12月31日的总在管建筑面积及储备项目建筑面积计算，万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为8.3%。公司包括三大业务，（i）商业管理服务、（ii）物业管理服务，及（iii）增值服务。

截至2021年12月31日，万达商管管理417个商业广 场，在管建筑面积达5900万平方米。于2019年、2020年及2021年，公司在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。截至2021年12月31日，公司有161个储备项目，包括139个独立第三方项目。

截至2021年12月31日，公司的在管商业广场中，独立第三方商业广场占132个，占在管商业广场总数的31.7%。截至2020年12月 31日，万达商管是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

公司管理模式以委托管理为主，285家使用委托管理方式，截止2021年，公司委托管理模式收入164.82亿元，收入占比70.2%，毛利率高达48.2%，公司整体毛利率44.8%，独立第三方广场毛利率37%。2019年至2021年公司实现收入分别为134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元。

2019至2021年，公司分别实现年内溢利12.48亿元、11.12亿元以及35.12亿元；同期，公司实现归属股东净利为12.78亿元、11.13亿元以及34.73亿元。

截止2021年年底，公司账上现金及等价物高达188.83亿元，资产负债率大幅下降，目前为70.9%，公司流动资产净值为人民币54.06亿元，主要由于（i）珠海万赢于2021年4月增资人民币21.74亿元； 及（ii）因委托管理模式下的运营管理服务变现，导致贸易应收款项及应收票据增加。

公司在上市后突击分红，于2019年、2020年及2021年，公司分派股息分别零、人民币51.78亿元及人民币11亿元。2022年3月9日，董事会在董事会大会上批准并通过有关2021年股息的决议案，董事会将派发2021年度现金股息人民币34.79亿元。不仅如此，公司拟在上市后，再度派付年度股息，金额不少于公司可供分派溢利的65%。

截至最后可行日期，大连万达商业直接持有万达商管69.99%，间接持股8.84%，王健林夫妇持有万达商业的52.68%，其中包括王健林配偶林宁持有3.18%。这意味着，在上市前，万达共计分红97.57亿元，而近三年利润只有58.647亿元，2022年3月派发34.79亿元，直接将公司2021年利润分发殆尽。根据王健林间接持股万达商管41.53%计算，王健林2022年3月将分得14.45亿元。

2021年3月，万达商管决定将其轻资产商业运营、 科技、数据、人员等相关资源进行重组，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司——珠海万达商管。

2021年7月2日至8月30日，万达商管按1800亿元估值引入战略投资者，融资近60亿美元，出资1.29亿，持股0.072%；服务出资32.3亿元，持股1.79%；中信资本通过CCP出资5亿美元，通过深圳金溪出资6.43亿元，此外7月28日CCP再度投资12.93亿元，合计持股2.87%，碧桂园出资32.23亿元，持股1.79%；蚂蚁集团出资25.96亿元，持股1.44%；腾讯出资15.12亿，持股0.84%，本次引战还包括中信证券、PAG等，其中PAG投资超10亿美元。

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